跨境物流地產是指由投資商投資開發的跨境物流倉庫、配送中心、分撥中心等 跨境物流設施，屬于工業地產范疇。其中，投資商并不局限于房地產企業，也 可能是跨境物流企業或專業投資商。
跨境物流地產是跨境物流活動的載體，在提高跨境物流運營效率、減少跨境物流成本方面具有重要意義，包括跨境物流園區、跨境物流倉庫、配送中心、分撥中心等不動 產載體。與以往的跨境物流地產相比，現代跨境物流地產在運營管理的現代化、規 模化、協同性等方面有著更高要求。
基于不同的投資和管理主體，可分為四大跨境物流地產運營模式，地產商主導，租售給跨境物流商并代其管
模式一：跨境物流商自有地產，自己經營管理
模式二：地產、跨境物流商直接合作經營
模式三：由第三方牽頭，聯系跨境物流商和地產商
模式四：地產商主導，租售給跨境物流商并代其管理
即地產商作為投資開發的主體，選址建造好相關的跨境物流設施后，再租 售給跨境物流企業。其中，房地產開發商負責跨境物流地產的投資開發和物業管理， 日常的跨境物流業務則由跨境物流企業獨立自主運作。 這一模式有利于跨境物流企業客戶更好地進行資金管理并降低成本，免去 了跨境物流企業親自開發運營跨境物流地產的麻煩，從而可以集中最大的資源精力 運作跨境物流業務，提升企業核心競爭力；不過，相關跨境物流設施的租金成本可 能超出了多數規模較小的跨境物流企業的可承受范圍。
該模式以全球跨境物流地產巨頭普洛斯為代表。具體來看，普洛斯在世界 范圍內開發建設跨境物流倉儲設施，然后將這些優質高效的跨境物流設施轉租給客 戶，并提供相應的物業管理服務，但不會參與客戶日常的跨境物流業務運營， 其創收方式是跨境物流設施出租和物業管理。因此，雖然普洛斯在全球跨境物流行 業中有著舉足輕重的地位，但它本質上卻并非跨境物流企業，而是地產開發商 和跨境物流基礎設施提供商與服務商。 普洛斯借助包括策劃、構建與設施管理等內容的運營模式，在全球范 圍內打造出一個涵蓋倉儲設施整個流程的強大跨境物流配送服務網絡。
普洛斯的客戶群體遍及跨境物流業、制造業和零售業三大領域，UPS、DHL、聯邦快 遞、馬士基、通用汽車、大眾汽車、卡特彼勒、雀巢、柯達、施樂、沃爾瑪、 歐尚等眾多知名跨國公司都租用了普洛斯覆蓋廣泛、優質高效的倉儲設施。 作為全球領先的現代跨境物流基礎設施提供商，普洛斯提供的服務內容主 要包括以下四種。
第一種，跨境物流園區和標準跨境物流設施開發：以前瞻性的眼光選定最佳物 流配送地點后，普洛斯便會按照合同條款內容投資開發在規模、等級方面 符合客戶要求的通用倉儲跨境物流中心，從而滿足客戶對跨境物流配送基礎設施的 便捷性和高性價比訴求。
第二種，定制開發倉儲設施：普洛斯還可以根據客戶的定制化需求， 在合適的地點為客戶建設和管理專用的跨境物流設施。
第三種，收購與回租；普洛斯會為那些想要出售自身跨境物流配送設施的客戶提供收購服務，以幫助它們精簡資產、增加財務、提高資本利用率， 從而更好地運作核心業務、提升核心競爭力；普洛斯則借此獲得大量跨境物流 設施，并通過將收購的跨境物流設施回租給更多客戶的方式實現創收。
第四種，咨詢服務：憑借專業的管理運營團隊和長期積累的豐富經驗， 普洛斯還能夠為客戶提供咨詢服務，幫助他們設計或優化完善供應鏈管理流程。
